주택 구입 FAQ

가장 많이 질문주시는 사항들을 정리했습니다.



모기지 월페이먼트는 원금 이자 보험 주택 재산세 로 구성이 됩니다. 손님이 월 페이먼트를 납부하면 이 중에서 보험

과 세금은 모기지 에스크로 구좌에 모아두었다가 1년에 한번 손님을 대신해 모기지 은행에서 직접 납부를 해줍니다. 

즉 보험,재산세 납부를 대행해 주는 구좌를 뜻합니다. 

돈을 빌려주는 은행에서는 고객이 혹시라도 보험, 재산세의 월페이먼트가 늦을 경우 담보물인 주택에도 안좋은 영향을 미

침으로, 항상 모기지 월페이먼트에 보험과 세금을 포함시키는 것을 더 선호합니다.


20% 미만으로 다운페이먼트를 할경우 모기지 에스크로 구좌는 항상 열어야만 하며 20% 이상을 다운페이먼트 할경우 원하지 않으면 오픈하지 않을 수도 있습니다. (Conventional Loan의 경우)


에스크로 구좌를 오픈하면 1년에 한번 각각 보험과 재산세 납부일을 기억했다가 납부해야하는 수고를 해도 되지않아, 은행 뿐 아니라 융자 신청인들도 에스크로 구좌를 오픈하는 것을 더 선호하고 있습니다.  



부동산 거래시 에스크로(escrow)란 Seller와 Buyer사이에 중립적인 제3자가 중간에서 계약절차가 마무리 되도록 도와주는

역할을 하는 것을 뜻합니다. 에스크로 업무를 맡은 곳은 계약서의 내용에 따라 Buyer & Seller간의 서류절차, 비용결제 등을

중간에서 도와주는 일을 합니다. 캘리포니아를 포함한 많은 서부지역에서는 Escrow Company 또는 Title Company가 이 

역할을 하고 있으며, 조지아를 비롯한 많은 동부지역에서는 (클로징 변호사)Closing Attorney들이 이 역할을 하는 경우가 

많습니다. 주별로 조금씩 다르니 각주의 거래형태를 알아야만 합니다.


주택융자를 통해 집을 구입할 경우 다운페이먼트와 클로징비용을 준비해야만 합니다.

클로징비용은 변호사비,세금,타이틀비용,에스크로비용, 융자심사비용 등으로 구성이 되는데 

주택가격과 해당지역의 세금, 총 융자금액에 따라 비용에 변동이 있을수 있습니다.

클로징비용에 대해서는 융자상담시 전문가에게 정확한 금액을 문의해서 파악을 해두는 것이 좋습니다.


에스크로 (모기지페이먼트에  재산세와 보험비를 포함시키는 것)를 셋업할 경우 대략 집구입가격에 2~3%정도를 준비하시면 됩니다. (자세한 내용은 주택가격대와 지역이 정해진후 꼭 전문융자인에게 문의하셔서 정확한 비용견적을 받으시기 바랍니다.)

클로징은 Seller가 오퍼를 수락하고난후 보통 30일~40일 정도 기간을 두고 진행이 됩니다.

그러나 특별한 사정으로 인해 상호 합의하에 기간을 단축시킬수도 있습니다. 

이 경우 주택융자전문인과 미리 기간에 대해 상의하여야만 합니다.

주별로 부동산법이 조금씩 다릅니다만 일반적으로 계약이 체결되고나서 합의된 

Due Date (평균7~10일)  기간 안에는 바이어가 계약을 취소할수 있습니다.


또한 Contingency라는 바이어 보호를 위한 조건부 계약조건이 있는데 합의된 기간안에

바이어가 계약을 취소하거나 재협상할수 있는 권리를 보호하는 조건입니다.


Appraisal Contingency (주택감정 조건부 계약) 조항에 따라 주택감정가격이 덜 나올경우 계약을 종료하거나 

재협상할수 있으며,

Loan Contingency (주택융자 조건부계약) 조항에 따라 주택융자신청시 모든 의무를 이행한 뒤에도 혹시 거절될 경우 

계약을 종료하고 계약금 (Earnest Money)을 돌려받을 수 있습니다.

부동산에이젼트를 고용하시고 에이젼트와 함께 주택매물을 찾으셔서 정식으로 오퍼를 넣으셔야만 합니다. 

바이어 에이젼트는 수수료를 Seller에게 받아 Buyer는 따로 비용이 들지 않습니다.  

집을 보시거나 부동산 에이젼트를 만나기 전에 먼저 주택융자 사전승인 (Pre-Approval) 을 받으셔야만 합니다. 

주택융자 사전승인서가 없다면 마음에 드는집을 찾으셔도 정식으로 오퍼 (구입 제안서 작성)를 할수가 없습니다. 

사전승인 (Pre Approval)은 최소 이사를 계획하시는 날짜를 기준으로 100~120일전부터는 준비하시는 것이 좋습니다.  

만일 자영업자일 경우 정확한 융자가능 금액과 사전 준비를 위해 융자전문인을 더 일찍 만나실수록 더 좋습니다.


주택융자는 세금보고를 보는 프로그램과 세금보고를 확인하지 않는 포트폴리오 프로그램으로 나뉩니다. 

포트폴리오 프로그램은 은행이 직접 모기지 상품을 기획하고 관리하는 프로그램으로 조건이 더 까다롭지 않은 반면,

이자율은 세금보고를 보는 프로그램보다는 다소 높다는 단점이 있습니다. 

그러나 포트폴리오 프로그램의 모기지 월페이먼트가 렌트비 시세보다 낮은 경우가 많아 여전히 매력있는 프로그램입니다.

포트폴리오 프로그램의 경우 최소 20% 다운페이먼트로 진행하실수 있는프로그램이 있습니다. 

더 자세한 사항은 문의 주시기 바랍니다.


3%, 3.5%만 다운하고도 좋은 이자율을 받을수 있는 주택융자 프로그램이 있습니다.

상담을 받으시고 자격이 되시는지 점검 받으시기 바랍니다.

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